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利好政策出臺 開發商應促銷出貨而非趁機漲價
??前些天，有朋友禁不住別人的攛掇，想到北京周邊去買房。說是距離北京不到100公裡，房價不到6000元/平方米，贈送很多面積，幾乎是買一贈一。從圖片看，環境很漂亮。京津冀一體化，沒準還有較大上漲的空間。於是，朋友心動瞭。
??我反問他：你是買來自住還是投資？自住，你可能一年也不會住一次。投資，也許幾年後能漲到8000元，但有價無市，你很難出手。確有閑錢，假如不敢投股市，買理財產品也比買那種房子合算。朋友不作聲瞭。
??還有一位小開發商，在環渤海的一個三線城市，前兩年買瞭幾百畝地。說是沒錢開發，想轉讓。雖然是在城市的核心地段，但找瞭一圈，還是沒人願意接手。原因是，這個城市前幾年的供應量太大，新區無序地開發，樓市一片蕭索，且幾年內看不到好轉的跡象。
??這樣的城市可以舉出不少。環渤海灣有唐山、營口、秦皇島、葫蘆島、天津濱海等。長三角以常州為典型。內蒙古的鄂爾多斯不用說瞭，三年多過去樓市還沒半點起色。已有專傢總結說，這是因為這些城市的人口處於凈流出狀態。沒有新增人口，僅靠常駐人口的剛需，最多隻能維持樓市的基本運轉。龐大的供應量怎麼辦？隻能交給時間。
??鄂爾多斯、唐山的樓市也曾闊過。後來，煤價下跌，煤老板不再那麼豪爽地四處掃樓瞭。其他投資客該買的也都買瞭。但新晉地產商一般都是根據當前的消化量來估算未來的需求，沒想到，duang地一下，需求斷崖式土地貸款屏東來義土地貸款下跌，突然就消失瞭。
??更多的三四線城市，供應量陡增，是由圖紙輝煌的新區新城開發導致的。譬如，營口和常州，便是如此。我曾經提到過山西的呂梁，市政府所在的城區人口不過30萬，兩年前公佈的新城規劃，居然喊出瞭5年內人口翻番的口號。當然，後來呂梁政壇塌方，新城大躍進這事兒估計也黃瞭。
??如你所知，很多知名地產商，如碧桂園，到三四線城市，拿的地塊都比較大。大地塊的好處是，可以跟地方政府將地價談到盡可能低，項目足夠大，做配套也好分攤成本。壞處是，城市規模小，需求有限，第一期可能是搶購，第二期銷售就費勁瞭，第三期幹脆就賣不動。也許一期銷售額就把地價掙回來瞭，但在財報裡，三期以後就形成瞭庫存。
??而庫存，正是2014年最讓地產商頭疼的詞匯。雖然很多企業今年都把提高當月去化率和資金回籠情況，作為考核營銷團隊的主要指標，但即使是營銷以打雞血著稱的企業，到瞭唐山、營口也依舊束手無策。有一兩個這樣的城市沒關系，但如果你大部分是這樣的城市，就麻煩瞭。
??結構不是不可以調，但需要時間。就像中國這麼大的國傢，調整經濟結構花的時間，可能是中等經濟體的2倍以上，銷售額1000億的房企，要把結構調過來，所需時間應該也是300億級企業的2倍以上吧。
??三四線城市供求失衡的危險信息，嗅覺靈敏的地產商早已聞到。於是有瞭2013年以來回歸一線或一二線城市的民間2胎 民間2胎利息利率多少免費諮詢試算聲音。也因此，一線城市的地價節節攀升。哪怕是處於調整之中的2014年，北京土地出讓金收入還創下歷史新高。
??一二線城市比三四城市安全，是因為，它們的人口都是凈流入，且經濟體量大，吸納力強。但這種安全，也是相對的。比如，2013年新增的供應量，是根據當年的需求來測算，但2014年需求突然放緩，地產商的去化速度也必然降速。
??我們看到，去年一線城市的地價仍然在上漲，帶來的直接後果，就是住宅產品的豪宅化。這不僅要求新增需求能消化這些新增的“量”，還得有增長的“質”，也就是能承受產品的普遍高價。請註意，不是去年在售的產品今年漲價瞭，而是今年新上市的產品以新的價格銷售。但表現在統計表格上，仍是價格的上漲。
??為瞭給經濟托底，穩定住房消費，從而穩定房地產投資及下遊產業鏈市場，而出臺若幹信貸支持性政策，是可以理解的。畢竟，任何經濟體都無法承受“失速”的風險。但2014年以來樓市的一個明顯特征是，市場自身的因素正在成為主導力量。
??政策或許可以幫你止滑，但絕不能拎著你快跑。我個人認為，快速去化，仍然是貫穿2015年樓市的主題。假如有利好政策出臺，地產商不能是趁機漲價，而是趁機出貨。必要的話，反而應加大促銷力度。因為這時的促銷才更有效果。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-27/08505987022530308009199.shtml
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