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廣州土地市場花都困局一邊是地王一邊是流拍
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"一線城市地價仍上漲 部分三線城市供給無法消化"
廣州的土地交易市場今年表現尤為激進，屢屢刷出高價地，然而，郊區土地市場則透露出轉折的信號。
"一邊是地王，一邊是流拍，花都土地市場已開始式微。"華南某房企人士如此總結花都土地交易市場的"風向"。作為廣州樓市的主力軍，花都區域地塊不斷受到開發商熱捧。然而，在近日的土地交易中，多個開發商也認為其開發前景已遇上瓶頸。該區火熱的開發局勢可能隨時生變。
事實上，在全國多個非一線城市中，陷入"花都困局"的個例並不少見。多位房企人士認為，在短期來看，一線城市的土地價格將會繼續上漲，樓價上漲已是大概率事件，但部分三線城市由於缺乏足夠需求，且供給無法消化，所以此前拿下的高價地的消化能力會衰減，開發商對後市也會更為謹慎。
地王與流拍共存
對於花都土地市場的變化，有多傢房企從事投資開發業務的人士告訴記者，近期李嘉誠出售廣州市中心一大型商業項目，加速瞭開發商對"搶地潮"的重新審視。
近期，花都推出瞭4宗地塊，但這4宗地塊結果迥然不同。9月中旬，在土拍會期間，綠地奪得其中1宗地塊，同時以4.78億元、6131元/平方米的樓面價，刷新瞭該區域自2007年以來的單價地王，溢價28%。而另外3宗地竟出現2宗底價成交，1宗流拍的結局。
上述華南某房企人士觀察到一些細節，在開拍前，底價成交的兩宗地塊各自隻吸引瞭一傢房企報價，而流拍那宗地塊竟無人競買，"事實上，這幾宗地塊所處的地理優勢、開發前景還是可以的，按以往先把項目開發好，再等待開發，坐擁資產的投資理念不同，如此的結果則意味著，房企對未開發的片區變得更審慎瞭。"
綠地在爭奪該地王地塊時，遇上瞭萬科和越秀。不過，這兩傢資金雄厚的房企經過數輪舉牌後，並沒有表現出與綠地力爭的態度。有業內人士認為，萬科和越秀並不看好該地塊被刷新高價位之後的價值。
廣州某房企從事投資開發業務的人士向記者分析，按萬科和越秀的舉牌價位，該項目的產品單價約為1萬，上浮空間在每平方米2000至3000元，這兩傢房企可能並不看好該區域的房價在突破1萬以後的前景。
有業內人士分析，此次綠地拿地價格每平方米6131元，目前花都的產品維持在1萬元左右，如果按照這個價位，綠地拿下的該地塊盈利不高，甚至可能會虧本。
"所謂的地王價有些虛高，綠地有另外一番打算。"花都區政府相關部門知情人士透露。他分析瞭綠地的"一盤賬"，稱，"這是綠地首次進入廣州花都區，如果單純考慮一宗地塊的利益，肯定不劃算，應該將未來可獲得的土地儲備權益考慮在內。"
"價值窪地"的天花板
數據顯示，今年花都共出讓瞭4宗住宅用地，其中雅居樂地產以7.9億元拿下花山鎮106國道以東地塊，樓面價每平方米2844元，保利地產以最高限制地價4.78億元和配建400平方米保障性住房，拿下瞭位於花都中心區域的新華鎮九譚村地塊，樓面價每平方米4500元，創造瞭花都區此前的最高價位。
而綠地拿下的地塊為今年花都出讓的宅地中單價最高的一宗，該地塊規定中小套型(90平方米以下)比例不少於30%。
"花都區的'地王'價位被迅速拉高，樓面地價從每平方米4000多元，刷新至超過6000元，增幅明顯。"某知名上市房企廣州分公司負責人分析，但他更多的是擔心花都區域的"天花板效應"。
事實上，龍潭房屋二胎在廣州政府、開發商以及業內人士的眼中，花都區一直是廣州樓市的價值窪地所在。
從花都的房價來看，雖然花都區部分中心區域商品房的單價已經達到1.2萬，然而，房管局數據顯示，花都區今年前7個月住宅網簽均價為每平方米9305元，為廣州樓市實質性均價仍未破萬的區域之一。作為廣州的副規劃中心，這樣的房價卻僅為廣州中心區的四分之一。
此外，在剛需、被廣州市區限購政策擠出的購房需求等因素的支撐下，花都區一直是廣州的成交主力軍。根據經緯行的統計數據，今年上半年，花都區成交面積為98.42萬平方米，為廣州市最高，占廣州十區總成交面積的25.32%。
與此同時，花都區商品房的供量在全廣州總供量中占比較大。最近一周，廣州十區二市共斬獲10張預售證，其中，此次郊區的1347套房源即將入市，花都單區便占瞭1074套房源，占比79.73%。2胎房貸利率年息缺錢急用哪裡借錢
不過，包括合富輝煌首席分析師黎文江，保利地產等多傢知名房企相關人士在內的眼中，花都區陷入瞭供過於求的困局。
數據顯示，進入今年下半年，花都在售餘貨為11722套，下半年預計新推貨量為8545套，兩項數字均為全市第一。此外，花都20267套的總貨量占瞭廣州全市總供應量的27%。
據中介機構合富輝煌的計算，花都區下半年存貨中，為平均每套的戶型面積達到141平方米大戶型產品。新貨加上存貨，花都下半年的供應量接近2萬套，而上半年該區域的成交量僅為8728套，供需嚴重失衡。
"花都困局"不是個案
事實上，類似於花都區的困局，在全國多個曾被視為"價值窪地"的三線城市中並非個案，其負面效應也逐漸顯現。今年以來，不論在土地市場還是樓市戰場，一線城市和三四線城市的市場會持續分化的趨勢並沒有消停。
德佑地產營運部區域總監張劍東指出，一線城市供不應求，銷售狀況良好，大型開發商對一線城市樓市的前景十分看好，所以爭相拿地。三四線城市的人口導入沒有那麼高，新建商品房的消化速度不快，很多地方的空置率很高，而一線城市的需求則越來越旺盛，供求關系決定瞭市場走向。
仍以廣州花都為例，供過於求的效應已經延伸至土地交易市場上。5月28日，由花都區政府主辦的花都專場土地推介會召開，向全廣州所有企業推介其第一批共14宗土地。
一位參與該推介會的房企人士表示，從花都政府人士處瞭解得知，花都區的推地需求強勁，政府認為房地產發展並未飽和，所以希望通過多重優惠，吸引開發商前來投資，但房企方面反應並不強烈。
隨後的7月8日，廣州市的花都區賣出瞭今年的第一批住宅用地，卻並未使開發商有積極的響應。
在9月25日，國土資源部召開部分城市房地產用地管理和調控工作座談會上，國土資源部副部長胡存智也表示，必須看到所謂"地王"出現後面的復雜因素，包括房價連續上漲、量價齊升，房企回籠資金較快，拉動瞭房企對土地的需求；一些大型房企出於提前搶奪定價權等種種考慮，加上自身實力比較雄厚，加大瞭對優質地塊的爭奪力度；一些地方政府默許甚至助推出現高價地，影響市場預期，抬升房價地價；一些地方在債務壓力下，集中推出優質地塊，忽視瞭有關均衡供地的要求。
在采訪中，多位房企人士雖表示樓價上漲已是大概率事件，但對於非一線城市高價地的未來仍持保留態度。萬科總裁鬱亮曾向本報記者表示，對高價地持審慎態度，他認為在部分區域，土地價格的上漲空間有限，開發商很難保證這些項目一定會盈利。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-29/08152435359.shtml
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