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內容來自sina新聞

房地產市場將經歷深度調整 負面沖擊或被低估

  在人口結構走過轉折點、市場供求逆轉、政策放松節奏放緩、資金價格居高不下的背景下，我國房地產市場將經歷深度調整的跡象越來越明顯。然而，多數分 析認為，因為我國更低的城鎮化率、更大的增長空間、更低的房地產依賴度、更厚實的撥備積累等，我國金融體系發生嚴重危機的可能性不大。實際上，歷史經驗和更多數據顯示，這或許低估瞭房地產市場調整對金融體系的負面沖擊，應采取更加審慎的政策措施。

  房地產對經濟增長的貢獻度被低估

  關於房地產對經濟增長貢獻度，包括直接拉動和關聯影響，有不少估計。較早的如統計局(2005)研究結果顯示，房地產投資每增長10個百分點，綜合貢獻 推動GDP增長1個百分點。2000-2012年，我國房地產投資年均增長24.5%，以此計算，房地產市場發展年均對我國經濟增長貢獻為2.45個百分點。另一個常用的指標是房地產投資占GDP比重，該指標通常在10%-14%。2012年以前我國該指標都在正常范圍，僅2013年超過14%，達到15.1%。

  問題在於，當前我國房地產市場統計並未涵蓋全部相關投資。例如，按照房地產市場統計，1995-2011年房屋竣工面積為 73.9億平米，其中住宅57.9億平米。然而，按照城鎮居民調查，同期人均居住面積增加16.4平米，即使不考慮拆舊建新，同期至少要新增住宅建築面積 111.8億平米，超過房地產統計近一倍。產生上述差距的主要原因是，當前房地產市場統計僅涵蓋有資質房地產企業進行的投資，對單位自建、部分保障房和建 築公司建房則不以考慮。筆者估計，如果綜合考慮(包括其他形式新增建房、農村住房建設)，我國自2007年房地產投資占GDP比重開始超過 14%，2012年則高達20%以上；2000年以來房地產對經濟增長年均貢獻3.8個百分點。由此不難理解，雖然今年二季度加大瞭定向寬松力度，但隨著 房地產市場調整，7、8月份經濟數據便急轉直下。

  根據IMF(2008)對二戰後122次經濟衰退、112次信貸收縮、114次房地產 價格下降和234次股價下跌關聯影響的研究，房地產市場調整持續時間最長、對經濟影響最大。其中房地產下跌周期會持續4-5年，其間經濟增長僅為房地產上 升周期的一半。由此分析，如果房地產市場出現急劇調整，我國經濟增速有可能下降至4%-5%的水平。

  房地產對金融體系和貨幣政策的影響被低估

  首先，房地產相關金融資產規模被低估。今年上半年末，全部房地產相關貸款總量為16.16萬億元，占全部人民幣貸款餘額20.8%，比重似乎不高。另 外，在12.5萬億信托資產中，投向房地產的僅占10.7%。然而，這些數據顯然低估瞭房地產關聯金融資產規模。一方面，相關統計數據未必準確。如很多貿 易公司貸款實際上用於房地產投資。此外，據媒體報道，很多投向消費基金的信托資產，最終仍投向瞭房地產。另一方面，對金融體系來說，房地產更為重要的是其 抵押作用。如上市銀行70%以上信貸以房地產為抵押。如果房地產市場出現調整，不但存量資產容易出現問題，新增信貸投放機制也會受到影響。當前擔保圈問題 不斷發酵(擔保圈為純粹的信用貸款)，房地產抵押在信貸投放中的作用將更加明顯。

  其次，房地產調節各經濟主體杠桿分佈的作用被忽略。金 融風險高低的重要指標是經濟杠桿率。我國整體杠桿率仍在可控水平，尤其是我國極高的儲蓄率水平，可以支撐更高的杠桿率。然而，我國主要問題是杠桿率在居 民、企業和政府之間的分佈極不平均：居民杠桿率低，政府杠桿率低但快速增加，而企業杠桿率較高。正常情況下，調節各部門杠桿率的重要手段是股市，但我國因 為股市持續低迷，調節各部門杠桿率的作用受限抑制。

  借助房地產實現對各部門杠桿率的調節，是我國經濟的重要特點。房地產市場發展引起的 資金循環中，居民主要負債為購買房地產，房價越高居民負債率就越高；企業通過房地產出售回籠資金，地方政府通過賣地收入籌集基礎建設資金，企業和政府將獲 得資金再投資，拉動其他行業產品需求。如果房地產價格下跌，那麼這一社會資金循環將受到影響，處理不好則容易發生金融風險。

  最後，房地 產加大貨幣操作難度的影響被忽視。無論是房地產市場上升階段，還是下降階段，均對貨幣政策調控帶來重要影響。上升階段，尤其是房地產上升周期的後期，其他 產業已顯疲態，但受房地產市場帶動，物價和投資可能處於高位，限制瞭政策放松空間。如2008年上半年，我國經濟已顯著放緩，但因房地產擴張推動，物價處 於較高水平，當年6月央行一次性"提準"1個百分點(分兩次實施)，事後看該政策加劇瞭經濟下滑。當前階段類似，雖然房地產市場進入下降周期，但為瞭避免 政策放松導致之前調控前功盡棄，貨幣政策主要通過定向寬松調節。對房地產和地方融資平臺而言，當前資金價格水平或許是適合的，但對眾多生產性企業而言，當 前利率水平無疑偏高。當房地產調整導致經濟下行後，金融機構風險偏好下降，導致風險溢價上升，可能對沖政策寬松效果。

  實際上，貨幣政策調控中遇到的此類困難，並非沒有先例。根據弗裡德曼(《美國貨幣史》)對美國1929年大蕭條發生前後的描述，當時美聯儲遇到的境況類似，隻是當時美國資產價格變化主要表現是股市，而我們目前主要為房地產。

  日本和西班牙的教訓與啟示

  關於日本1990年代末泡沫發生和破滅經驗教訓已有較多總結，不再贅述，僅就房地產市場及金融系統變化與中國的相似性進行說明。一是人口結構上的相似 性。數據顯示，房地產市場轉折與人口結構轉折點經常同步發生，如美國2006年房地產轉折，當年同是人口轉折點；1990年代初日本類似(見圖)。我國則 2012年走到瞭人口轉折點，預示著房地產市場走勢逆轉可能性增加。二是房地產政策調控的相似性。1980年代後期日本房地產價格快速上漲，日本政府同樣 采取限購、限貸、限交易等政策，但最終並未達到政策目的。幾經掙紮，日本最終在1991年初推出房產稅，此時日本房地產卻已經走過轉折點。如果中國最近幾 年實現住房聯網和征收所得稅，則調控路徑何其相似。三是房地產與貨幣信貸周期高度重疊。不難理解，房地產上升周期與信用創造的關聯度越高，下降周期對金融 體系的負面沖擊就更大。對比中國和日本，兩者房地產上升周期均與貨幣信貸周期高度重疊，下圖同時整理瞭信貸與房地產周期變化。

  值得一提 的是，雖然日本房地產市場在1991年發生轉折，但直至1994年，日本金融體系依然運行良好，其間僅有少數幾傢小型銀行倒閉。但1995年後，形勢開始 急轉直下，住專(jusan)及一些中型銀行倒閉，資產損失遠超存款保險基金規模，且政府救助面臨極大爭議。這一事實提示我們，房地產市場調整與金融體系 風險發生之間可能存在時滯。截至目前，我國金融體系保持穩健，但如果武斷排除產生嚴重影響的可能性，無疑容易出現重大的政策失誤。

  有分析認為，我國與日本當時情況存在根本不同，因為我國城鎮化仍有較大空間。城鎮化水平確實是中國和日本的重要差別，1990年代初日本城鎮化率已經接近80%，目前我國剛過50%。

  但如果考慮到我國農村住宅投資同樣規模巨大，這種差別或許並不構成我國"不一樣"的理由。2000-2011年我國城鎮新建住宅面積82.19億平米，農村則高達96.7億平米(其中可能不乏所謂的"小產權房")，農村新建住宅面積甚至高於城鎮。

  筆者認為，當前我國與1990年代初日本差別主要體現在國際環境。1994年後美國互聯網泡沫引起美聯儲加息和資金外流，無疑是導致日本乃至東亞金融體 系受到沖擊的重要外部原因。當前，歐央行開始實行負利率政策，日本央行寬松力度也不斷加大。雖然美聯儲引導市場加息預期，但考慮到全球經濟復蘇持續低於預 期，美聯儲即使加息，步調也相對緩慢，且中間可能出現政策上的反復，不至於出現急劇變化。盡管如此，我們仍不能對當前我國房地產市場調整引發的風險掉以輕 心。

  此次金融危機前後，西班牙因房地產市場調整而使經濟出現急劇變化的教訓同樣值得關註。西班牙經濟缺乏產業支撐，2000年後依靠房 地產拉動經濟增長，房價漲幅甚至高於同期的美國。在房地產上漲周期，西班牙各項經濟指標良好，政府債務占GDP比重僅有30%多，銀行不良貸款率維持在 1%左右。然而，房地產市場走勢逆轉後，西班牙政府債務急劇攀升，2013年底已經接近100%，銀行不良貸款率則超過瞭10%。

  我國 的宏觀政策應在以下兩方面進行調整。一方面，適度下調經濟增長目標。經濟增長具有周期性，下行周期情況完全不同於上行周期，線性思維邏輯下制定的過高經濟 增長目標會加大政策平衡難度。去年不少學者提出下調經濟目標，事實證明今年7.5%增速目標實現起來確有難度。另一方面，全面貨幣寬松不可避免。今年以來 堅持定向調控，但效果並不理想，經濟數據在6月短暫回升後快速回落。當前金融體系風險偏好和實體經濟信貸需求同時出現回落，全面政策放松已不可避免，且越 早越好。具體政策上，筆者認為降準優於降息，因為前者更符合利率市場化方向，且更能體現公平性。通過存款而非購買銀行理財產品享受利率市場化好處的，多為 農民和中西部落後地區居民，降息會使這部分群體首先受到影響。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-29/08584489766.shtml

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