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  3、4月份,以杭州、常州為代表的華東樓市率先出現降價,到5月東部多數城市房價下行,6月份一線城市加入調整行列。

  21世紀經濟報道記者采訪的多個大型地產商人士認為,很多城市即使限購放松或取消也意義不大瞭。因為,限購取消帶來的將是投資需求。而投資看預期,如果預期沒有變化,限購對市場的刺激是有限的。

  如何自我救贖?

內容來自sina新聞

  其次是平臺化。萬科總裁鬱亮認為,未來的萬科將會打造一個平臺,包括業務和人才的平臺,平臺擴大之後,運營能力將更為重要。

  中南控股有限公司董事、中南地產集團總裁陳小平指出,與之前區別的是,今年的樓市由政策轉變為市場調整。未來可能是L形的曲線,市場逐步調整,要想回到去年是不可能的。"呼籲政府救市不合情理。現在的供求關系不是政府一道命令和一個文件就可以扭轉的。"陳小平認為,市場化調整是一個常態。

  2014年,樓市變化的速度超過預期。

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  在銀根問題上,她認為,過去的貨幣政策和金融政策推升瞭房價,但合理的金融工具也可以平滑房價,應該推出中國房地產業的REITs,讓社會資金可以進入全產業鏈而不僅僅是開發環節。

  "房地產高增長的時代已經過去瞭。市場處在去庫存的周期調整階段,還要持續一兩年的時間;但目前的市場是剛需和改善型的需求為主,是健康的;需求也暫時不會下降,還是會保持目前的狀態。"在7月16日的21世紀博鰲地產論壇上,一位開發商說。

  "非市場的容量擴大的時候,必然會分化市場需求,導致市場正常的需求信息不對。"任志強指出,今年商品房銷售的下降和供應的整體增加,其中政府保障性住房數量巨大,於是出現瞭很多地區特殊的供大與求。

  面對地方政府此起彼伏的救市,住建部政策研究中心主任秦虹認為,限購不應該完全取消;抑制投資和投機性需求,保護合理的住房需求,這一政策的底線不能突破。秦虹指出,如果所有城市都放開限購,可能一兩個月大傢還在觀望,但一旦預期房價會上漲,投資者依然會沖到房地產市場。如果對這種趨勢判斷錯誤,選擇時機不正確,投資就可能激發更大的泡沫。

  在7月16日的博鰲·21世紀地產論壇上,各方觀點普遍認為,中國房地產市場正在小心翼翼地走在一條回歸新常態的道路上。無論是爆發式的上土地貸款新北三重土地貸款漲還是斷崖式的下跌,都不利於這種常態的恢復。而隻有行業恢復常態,才能談得上長遠的發展。

  "這一輪市場調整實際上從去年年底就已經開始,到現在7、8個月瞭,還沒有任何回暖的跡象。"參加論壇的一位開發商人士私下說,這是跟此前幾輪調整不同的。當前部分區域和城市,確實出現瞭明顯的供大於求。

  喧囂的救市雜音

  市場化的悖論

  包括萬科、金地等大型地產商在內的人士均認為,此輪房地產調整,是在沒有出臺相應打壓政策的背景下發生,其實質是市場本身發生的變化和調整。但華遠地產(2.97, 0.03, 1.02%)董事長任志強[微博]指出,上半年樓市並沒有那麼差,銷售額3.1萬億,同比去年隻少瞭2000億;而且,6月份的銷售面積降幅正在收窄。

  國傢統計局最新數據顯示,房價下行從塊狀分佈彌漫到瞭全面下調。70個大中城市中,新建商品房價格環比下調城市達到瞭55個,二手房環比下調城市達到瞭52個,呈現出普跌的趨勢。同時,跌幅在加速。

  上述觀點反映瞭當前開發商的普遍心態。然而,在市場化的維度上,另一個問題又值得警惕。與多數開發商不同,任志強認為當前房地產市場非市場化的因素越來越多,比如越建越多的保障性住房。

  而6月之前以為是房價綠洲的一線城市,也已全面淪陷。中原地產預計本輪市場調整將持續到2015年。

  "退回到非市場化占主導地位或者是政府限價占主導地位的市場,對今後的房地產市場來說是最危險的。"他說。

  慘淡的市場令開發商開始節衣縮食,由此也影響到瞭地方財政,尤其是土地出讓金的獲取。還無法擺脫房地產依賴癥的地方政府,慌張瞭。截至目前,已有超過10個城市已經取消或暗中放松瞭限購。地方政府出手救房地產,其實是救它的經濟。業內人士預計,二線城市中經濟相對比較好的城市,如廈門、南京、武漢等,有可能在執行層面放松限購;二線中經濟一般的城市及三線城市,可能會全面放松限購。

  金地董事長凌克指出,近年來,業界的基本共識是:宏觀經濟將進入持續非高速增長的"新常態",地產業的光環也漸褪去,如何打開新思路,實現新發展,正成為當下行業面臨的共同課題。

  在行業政策層面,全經聯房地產商會會長聶梅生認為,要從地根和銀根上解決問題。"2004年土地出讓金收入隻有5000多億,去年達到3.9萬億,相當於地方財政的60%,其結果當然是地價領跑房價越來越快,地價指數遠遠在房價之上。"聶梅生認為,改革的辦法就是讓農村集體用地同價同權,實現土地市場的統一。

  在微觀的企業層面,凌克認為,目前很多房企都在改變單一住宅開發模式,向多元化拓展。在產品維度上,結合房地產住宅開發業務,在商業、旅遊、養老服務等相關產業領域延伸;在產業鏈維度上,向房地產上、下遊產業延伸,比如進入社區服務和房地產金融領域。此外,在空間維度上,一批房企還將觸角伸向海外。

  陳小平認為,房地產行業的競爭,由原來的土地、政府和資金的競爭,正在轉變為價值和價格以及客戶之爭,這是行業真正發生的變化,也是開發商要研究和應對的。

  "市場的本質就是優勝劣汰。"他說,行業回歸市場競爭的本質,核心就是客戶。"今年跟很多企業進行交流,談的第一件事情就是成本如何控制。我們今年成本要控制10%到20%。"陳透露。成本要比別人更低,才可以賺更多的利潤。

  萬科則進行瞭更為徹底的顛覆:學習互聯網,變為一傢輕資產公司。首先是小股操盤,通過管理和運營產生價值;通過更少的股東投入產生效率,為股東創造更多的價值。

  在這輪市場自發的向下調整中,一些聲音認為中國房地產市場面臨崩盤的威脅,因此調整尚未深入,不少城市已紛紛祭起救市大旗,取消限購不絕於耳;而另一些聲音則指出,目前市場的調整是正常的,希望政策保持一致性,不要過多地行政幹預。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-19/08182826222.shtml
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