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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-30/09172000987.shtml
千億土地違規抵押貸款黑洞 推升地方債務風險
公告稱，地方土地違規抵押融資主要表現為：違規給集體土地核發國有土地使用權證用於抵押融資；未履行土地出讓、劃撥等供地程序，向地方政府融資平臺違規供地並登記用於抵押融資；違規擴大土地儲備實施主體，收儲土地用於抵押融資；將水庫、公園、綠地、黨政機關團體用地等違規用於抵押融資；為虛假的土地辦理登記用於抵押融資。
"從中央與地方的分稅制開始，地方政府對土地財政的依賴就變得越來越嚴重，地方政府需要自己解決發展所需要的資金，隻能依靠土地獲取。因此，要改變土地財政的現象，就需要做相應的制度改革，但是這顯然短期內不能改變。"上述業內人士表示。
上述業內人士表示，地方政府的發展依賴於土地出讓，尤其是對於二三線城市來說，經濟增長主要依賴於通過土地市場帶來的招商引資。如果土地市場冷清，地方政府積累瞭大量的土地難以出讓，地方財政馬上就出問題。由於現階段土地財政問題尚未得到解決，地方政府依賴土地出讓收益平衡各項開支的局面沒有改變，因此對於土地市場的預期仍然普遍偏高。
近年來，我國的地方債務風險問題備受關註。2013年擬定的地方政府發債規模為3500億元，是中國2009年首度發行地方債後的新高。
事實上，雖然土地制度問題土融建融屏東高樹土融建融被作為房價上漲的因素之一，土地財政也被業界普遍認為沒有可持續性，但短期看土地制度改革難度較大。
"在實際操作過程中，生地當做熟地、低價地當做高價地是涉及違規抵押貸款的兩種常見情況。"華偉向記者表示。
按照規定，一塊地需要有規劃指標，包括土地使用證、配套用地指標等，這些指標的審批權都在地方政府。"土地違規抵押現象是由制度的漏洞造成的，地塊是否具備抵押資格，土地是否達到收儲條件，這都需要由相關部門嚴格執行相關制度。"中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示。
"各地的土儲部門遊走在政府與市場的邊緣。自分稅制推行以來，地方財政的壓力越來越大，地方政府需要籌措資金，融資的成本也越來越高，這使得通過土地融資的現象越來越多。地方政府需要靠土地抵消掉融資成本增長的支出。"華東師范大學房地產系主任華偉向記者表示。
本報記者 劉勇 北京報道
"地方的土地儲備部門實際上可以稱之為'地方土地儲備公司'，其違規抵押土地的做法得到瞭地方政府的默許。"上述熟悉土地市場的業內人士向記者表示，現在很多房企大手筆拿地的報道，但實際上，當前的土地市場是由政府主導，是地方政府希望土地可以獲得一個好價錢。
推升地方債務風險
違規審批花樣繁多
根據2013年預算草案報告，2013年地方財政收入合計11.5427萬億元，地方財政支出總量為11.8927萬億元，地方財政收支差額達到3500億元。
財政部部長樓繼偉在某論壇上提供的數據，審計署統計的地方債務約為11萬億元。對比國傢稅務總局年初發佈的2012年全國稅收收入超11萬億元的數據，可看出我國地方債務金額巨大。
眾所周知，土地收入一直是地方基建項目資金的主要來源，而在城鎮化發展不斷加速的背景下，地方政府投入服務和基礎設施建設的支出有增無減，其融資與再融資壓力可見一斑。
華偉進一步表示："按規定如果地塊沒有平整好，沒有做到四證齊全，就拿不到開發貸款。而現在一些地塊還沒有成為熟地，就可以用來抵押融資。還有一些工業用地當做商業、辦公用地用於抵押貸款融資。工業用地的價格低於商辦用地，商辦用地的土地評估值高於工業用地，能夠獲得的貸款當然要多於工業用地。"
上述現象從近年來全國土地出讓價格即可見一斑，在市場狀況不好的情況下，即使土地出讓大幅下滑，地價卻保持著頑強的上漲。雖然為避免"地王"或"過度溢價"地塊的出現擾亂市場預期，國土部設置瞭50%為溢價紅線。但是剔除保障房的配建面積以後，土地價格仍是居高不下。
莊凌顧問報告稱，土地事實上已成為地方政府的一種經營。年初的計劃，或許就是以地方政府今年準備收入多少土地財政為依據的。但計劃往往趕不上變化，遇到市場行情不好瞭，地方政府也往往或被動或主動放棄一些土地出讓。"原因很簡單，賺不瞭錢。"
土地督察公告顯示，在對36個市(區)的土地抵押融資情況開展督察時，督察機構發現有943個項目涉及違規抵押貸款，涉及土地面積29.63萬畝。
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內容來自sina新聞
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