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  "從金融支持領域,中小房企根本就是金融系統在明哲保身或上級壓力下的棄子。"正略鈞策管理咨詢公司合夥人、房地產研究者薛炯文說。

  收購公司股權獲取土地是目前很多中小企業樂於采用的一種拿地方式,這種拿地策略的好處是顯而易見的,可以避免交相當於土地成交金額10%的契稅和營業稅。

  去年,品牌房企在廣州拿地宗數不到成交總量的20%,但成交金額卻超過總金額的60%。這項來自經緯行的統計數據顯示瞭大型品牌房企在土地市場上強勁的資金實力。

  目前中國房地產市場聚集著超過5萬的房地產開發企業。除瞭成規模定期披露發展情況的上市公司,還有大量默默無聞的開發商,根據自身拿地開發狀況或悶聲發達或黯然退場。

  建設銀行在2012年向全國38傢分行下發的2012年房地產行業信貸調整文件中,規定"分支機構不得對小企業發放房地產開發貸款",同時"開發貸占對公貸款比例超過15%的一級分行、各限購地級市所在地分行,應嚴格控制新增貸款投放,降低集中度"。這令中小房企處境雪上加霜。

  在大型房企聯合拿地的風潮下,中小房企為瞭應對招拍掛市場的激烈競爭,也在相互"抱團"聯合拿地,比如中小房企事先組成聯合體共同投標。有的可能是開發和資金的聯合,有的是技術與技術的結合,有的是設備的結合,或者與施工企業的結合。又或者是開發商與開發體聯合,通常是聯合投標以後,再分地,分完土地以後大傢各幹各的。

  "中小房企一個項目的開發周期在三四年左右,如果手上有三四個項目,未來還能開發十年左右,但如果眼下不能拿到地進行土地儲備,就意味著八至十年之後,這批中小房企將面臨市場淘汰。"一位曾負責廣州中型房企營銷工作的業內人士指出,如今中小房企手上的土地儲備越來越少,隨著時間的推移,有一天開發完瞭,想重新拿地就很難贏得瞭大房企。

  面對大型房企的壟斷和龐大的資金實力,有些中小房企還通過海外資本市場的資本運作來實現土地收購。這類海外資本一般會要求占有該項目的部分股權。

  廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文向南都表示,現在一些企業的危機之果兩三年前就已種下。

  不過他也強調,"是趨勢,但不一定是必然趨勢。"畢竟在過去的一年裡,中小房企的拿地宗數還是占到瞭全部宗數的85%,壓力之下,中小房企也有自己的生存之道。

  中國房地產業協會預計,未來3年內至少有30%的內地房企被淘汰,企業總數將由目前約5萬傢減至3 .5萬傢。南都記者綜合采訪廣東中小房企發現,土地市場遇擠壓、資金鏈不穩固成致命要害。而合作開發、以二手市場買地或收購股權等方式曲線拿地,成為房企維穩發展的"救命稻草"。

  避開鋒芒,另辟蹊徑

  廣州傢和集團副總裁張建勛指出,廣州市現有土地出讓在10萬平方米以下的項目占到瞭全部的60%以上,總價規模並非中型房企不能承受,即使寸土寸金的珠江新城[最新消息 價格 戶型 點評],有些小地塊總價三五億也能買到瞭。記者采訪瞭解到,盡管目前廣州拿地成本高企,但仍有不小中小開發商通過各種努力在擠壓中求發展。

建地買賣貸款全省皆可處理  緊接著,廣東湛江嘉粵集團去年底向廣東省政府申請破產保護,並自曝總欠債大約為60億元。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-22/08082116233.shtml

  "品牌開發商在招拍掛市場上拿地的宗數不多,但總金額卻很高,主要是因為品牌發展商參與競拍的是地塊素質較佳的地塊,他們的資金實力是小開發商無法企及的。"經緯行研究總監朱欣苑向南都記者分析指出,未來這種趨勢或將更加明顯,中小開發商拿地的難度正在明顯加大。

  有業內人士也表示,幾個房企的破產並不影響房地產的整體發展。"全國3萬多傢房企,市場泡沫又很嚴重,調控持續瞭這麼長時間,才倒瞭一兩傢企業,其實很正常。"趙卓文認為,適度的破產並購有助於房地產市場健康發展,因為房地產不能成為一個隻能賺錢不能破產的行業。

  調控進入"寒冬"前,不少小房企進進出出,各種註冊註銷並未引起關註。直到2012年4月9日,開發規模過億的杭州金星房產被爆向法院申請破產,一聲驚雷震倒多米諾骨牌。

  中小房企在二手市場拿地比較普遍,"有些開發商以前拿瞭地,現在沒實力開發,一些有實力的中小房企會通過自己的關系運作將這些地塊拿過來開發,這樣的做法很常見。"張先生介紹,雖然這樣的拿地也不會太便宜,但好過招拍掛市場上的激烈競爭,還有一些小型的三舊改造項目、農村協議土地等,"特別是一些商業項目,往往會選擇這種方式。"

  中小房企土地市場遇擠壓

  開發商通過向地方投資道路、管網、廣場、綠地公園等看似不掙錢的市政項目,在贏得地方政府信任的同時,也為獲取區內成片土地及鄰近區域地塊的開發權奠定瞭基礎,即使最終的土地出讓方式是市場的,因先期市政工程項目的墊底,就多瞭一個成功的砝碼。

 專傢觀點

  普遍性盈利模式難以為繼

中國房地產業協會未來3年至少有30%房企被淘汰

  與此同時,很多中小企業選擇向三四線城市轉移,對他們來說,花同樣的錢,可以拿到更核心區域、更多的土地,也不失為一種市場策略。

  中小房企其他拿地策略剖析

 CRIC分析師朱一鳴:

  在行業洗牌現端倪,生存空間收窄的中小房企眼下能不能拿到地,正關系著他們未來的生死存亡,目前正是中小房企"八仙過海,各顯神通"的時候。

  "所謂龍有龍道,蛇有蛇路,對那些在廣州市場上拿地壓力太大的企業來說,要生存下去的話,要麼靠關系尋求突破;要麼幹脆往外跑,去三四線城市尋求發展。"廣州某項目運營公司負責人張先生如是表示。

  在房地產市場,土地是發展根基,資金是發展血脈。中小房企突圍之難,莫過於土地市場遇擠壓,資金鏈緊繃難舒緩。

  "在廣州市場上拿地競爭壓力確實很大,我們去年去海豐拿瞭一塊地,今年5月份就要開盤瞭。"廣州正升建築有限公司有關負責人告訴記者,該地塊位於海豐的新城市中心,一個類似於廣州珠江新城的地方,地塊有7萬多平方米,建基面積30多萬平方米,這塊不算小的地塊總價卻不到兩億元。該負責人表示,同樣的兩億元,是投在廣州拿一個小地塊,還是投在二三線城市的核心區域拿一個大地塊,公司會從資金、風險和投資回報率等多方面考慮,"說白瞭,最關鍵的問題還是控制成本。"

  近日,廣州某房企位於臺山的大型旅遊度假項目奠基開建,這個占地1500畝的項目將分五期開發,成為公司未來在廣東地區的一大重點。

  "臺山的這塊地其實拿瞭好幾年瞭,最近才把手續辦好,進入實質開發階段。"南都記者通過業內人士瞭解到,這個占地過千畝的項目通過股權收購獲得,解決一些復雜的產權問題花費瞭頗長一段時間,"不圖省錢,誰不願意去招拍掛?"有知情人士向記者透露,該公司之前在廣州打造瞭多個知名項目,但卻從來沒有出現在招拍掛市場拿過地。

  "我們之前也試過收購公司來拿地,比如有些項目早年沒有做起來,通過股東轉讓我們繼續來做,盤活容易,從成本控制和利潤率上來看,也比較劃算。"廣州正升建築有限公司有關負責人介紹,比如之前該公司旗下的柏濤雅苑、錦華匯都是通過這種方式運作的。

內容來自sina新聞

  這股寒風很快也吹到廣東。廣東順德的小型房企廣德業房地產有限公司於去年4月以"資不抵債"為由向法院提出進入破產程序申請,意圖盤活存量資產,清償公司債務以及為廣大業主辦理房屋產權證。

  對此,廣州某小型開發商的銷售總監有切身體會,"現在大房企越來越多突破千億規模,社會資本集中,已經開始擠壓中小房企的生存空間瞭。行業洗牌,中小房企被淘汰將是未來的趨勢。"

  中國房協經營管委會副秘書長、蘭德咨詢總裁宋延慶:

  這就是房地產企業2013年所面臨的困境:資金壓力雖然趨緩,但政策和銷售壓力猶大;存貨量持續增加。這兩大因素已成為高度關聯、相互夾擊的突出問題,也將會導致企業業績進一步分化。

  對於今後不同等級城市和不同類型產品的市場前景,其實每類城市、每類項目都有機會,也都有風險。但可以確定的是,再也不會回到原先無論在什麼城市做什麼項目都沒有風險、都能盈利的年代瞭。面對調控常態化和競爭越來越激烈的市場,企業面臨的新挑戰是,如何確保把房子賣出去,先爭取活下來;其次是如何做大做強,活得更健康、更優雅。

  現在和今後的房地產市場是結構性、差異化特征愈發鮮明的市場,在"亂市"中做好市場分析和戰略規劃,拿出有競爭優勢的產品和產品線才是根本,隨波逐流、戰略遊移隻會"一路囧途"。

  中小房企"退房"事件正在愈演愈烈。調控"寒冬期",廣東順德、湛江等地房企的破產申請被公之於眾。去年以來,中恒集團轉讓廣西房地產100%股權,浙江剛泰控股宣佈資產重組轉攻礦業。CRIC (中國房產信息集團)研究中心分析指出,房地產TOP10企業及TOP20企業的市場份額占比再度提升,行業集中度持續提高。

  自2011年底,企業長短期債務比開始逐漸分化。其他中小企業的長短期債務比一路走低,今年二季度為1.18,表明這些企業的債務結構並未明顯好轉,短期償債壓力猶存。

  市場形勢的改變讓一些中小企業很難獲得穩定的長期貸款,而隻能獲得像信托之類,利息較高的短期借款。這說明大型房地產企業較中小房企的資金安全風險低。

  鏈接

  中小房企的掙紮中,最典型的包括合作開發、以二手市場買地或收購股權等方式曲線拿地,避開招拍掛競爭。

  手段一:先聯合拿地再單幹

  在2009年左右房地產市場火爆之時,大量企業向房地產市場集聚,創造瞭房地產市場的"畸態繁榮"。無論主營業務是何種行業,隻要成立個房地產公司,買塊地、蓋上房就不愁賣,就能賺錢。例如申請破產的杭州金星房地產,之前就是從事香精行業,到2008年才涉足房地產。

  一小開發商副總梁先生表示,"這種方式我們之前就有過嘗試,就是前期大傢一起去拿地,然後一起開發後各自經營,有的開發商把房子拿去賣瞭,有的去放租,各自有各自的想法和用途。"

 手段二:利用公益事業圈地

  一些中小開發商利用自己的社會關系,通過各類慈善事業、福利事業、宗教、教育等名目啟動開發項目,一方面,當地新竹二胎房貸政府以此名目立項圈地,低門檻吸引投資商;另一方面,開發商扛著公益旗號向地方投資。

 手段三:利用市政工程圈地

  深圳市房地產研究中心主任王鋒則認為,房地產資金鏈的情況也應引起地方政府的註意,如果過多企業資金鏈斷裂,也可能帶來卷款逃跑、爛尾樓等社會問題,需要政府對類似企業及早關註,提前預警。

  世聯地產首席技術官黎振偉向南都記者表示,調控不放松的情況下,房地產企業應該控制規模,轉型發展,"開發商過去那種以廉價和過度充裕的貸款支持發展,享受資源增值的普遍性盈利模式,已經難以為繼。"
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許志成

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