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??《建議書》認為,廣州不少小區的停車場、設備房、會所、花園、架空層等是法定的全體業主的共有面積。但近幾年,部分開發商經過二次確權,變為私產,業主在
??沒明確共有物權,業主無法管理小區
??
記的內容,對完善我國的不動產登記制度和落實《物權法》具有重要意義。也有專傢表示,《不動產登記暫行條例》作為程序法,不宜在其中增加此部分登記專章,
??業主要求對共有物業進行登記依法有據,對全國的小區都有意義。省政府參事王則楚指出,《物權法》早在2007年實施,但共有物業的物權登記制度一直沒有建立起來。
??建議書中,建議增加的專章內容包括五個部分:建築區劃登記、土地使用權登記、共有部分登記、面積投票權登記和配套設施用途登記。建議書認為,目前,“公共
??有開發企業負責人說,例如,《廣州市城鎮房地產登記辦法》是主管部門制定下發的規范,對怎麼進行登記有一些規定。如,業主建議書要求對土地使用權登記,其實目前廣州市的房產證上面有這方面記載的,其他城市房地分離登記的,關於土地使用情況的登記更清楚。
??共有面積登記確有必要
??廣東省政府參事王則楚介紹說,目前房產出售後,僅對業主的專有面積,即自己的住房面積進行產權的轉移登記,而沒有共有物權的確權登記,也沒有開發商專有面積的登記。開發商的專有面積往往混在共有面積或者分攤面積中,同時也規避專有面積應該繳納的物管費。
??專傢視點
權進行明晰界定。
與面積“雙過半”的各項投票中,“專有部分面積占建築面積是否過半數”而引發的矛盾比比皆是,因為小區內一些地方,業主認為是全體業主的共有面積,而開發
??業主提出的共有物業的登記屬於實體法的內容。因為《不動產登記暫行條例》實質上是一個程序法,不是一個實體法。
??廣州40餘傢業委會及業主上書國務院建議:在《不動產登記暫行條例》中增加共有面積登記制度
??專有面積之外並非全部屬於業主 停車場建設費未計入業主購房成本
??12傢開發商及物業公司發“意見書”批評業主建議:
??就廣州業委會、業主代表的這份《建議書》,國務院法制辦工作人員表示,作為收集意見的部門,不好對具體的內容進行表態。
??建議書認為,“建築區劃內除依規劃證明文件確立為專有部分的外,一律為共有部分。共有部分符合登記條件依法可以登記的,應當在初始登記時登記於業主大會或全體業主名下,切實保障廣大業主的公共利益。”
??建議書還提出,“不動產登記條例出臺時應出臺實施細則。哪些是業主私有的,哪些是業主共有的,哪些是市政部分,在不動產證上都應明確,開發商不應涉足。”
不足,就否定我們的工作,甚至提出本不屬於他人產權的物業產權訴求。”
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-18/07005951118635815977924.shtml
??確權可以避免很多矛盾
應該登記為開發商所有。
??實際上,改革開放後開發的住宅小區,都沒有對小區共有面積和共有物權的產權進行過登記。一位房管部門的專業人士介紹,上世紀90年代中期,隻是在建立預售制度前提下,把整個小區先“大確權”給發展商,一度還規定沒有經過“大確權”,發展商不能出售這些房子。
解城市小區共有部分產權不清亂局。
商則說是自己專有面積,大傢都宣稱自己是產權人,而都拿不出過硬的證據。
??
不知情的情況下使用多年後,被開發商及所屬物業公司要求繳納租金,甚至停車位必須支付高昂的購買費用才能供業主使用,並由此引發業主與開發商和物業公司的
??開發商專有面積混在分攤面積中不交物管費
的“小區共有物業和共有面積”,包括小區的廣場、架空層、設備用房、停車位、地下車庫、會所、業主活動室、廊道、物業用房、商業用房等等。
不動產登記增加共有面積 小區物業也為業主共有
《<意見稿>應增加業主的建築物區分所有權登記專章的建議書》(下稱《建議書》)寄往國務院法制辦。“建議書”認為,增加這一專章,有助於化
??針對這份廣州多傢業委會及業主代表提出的“建議書”,由12傢房地產開發企業和物業公司聯合向40傢業委會發出的一份“意見書”,對此提出直截瞭當的批評,“建議書不成熟不嚴肅,其要求增加的不少內容在相關規定中已有涉及,且有挑動小區內鬥之嫌。”
??房地產及物業公司的“意見書”批評說,建議書隻站在自己的立場上說話。例如,把規劃明確的專有部分外的面積一律視為業主共有部分,把所有的公建配套都說成是業主的,是基本的常識性錯誤,也沒有任何法律依據。
??“意見書”說,房地產在中國發展的歷史不長,缺乏經驗,過去在規劃上也有不明確的地方,比如開發商在小區開發的一些停車場等等,建設費用其實並非都計入業
主購房成本,之前沒有明確產權,現在越來越積極地走向正軌,在查清相關情況之後,自然就會把這部分登記在開發商名下。“我們不能因為之前的一些瑕疵和經驗
??《建議書》:不動產登記條例應出臺實施細則
??有房地產開發企業在接受新快報記者采訪時表示,“小區的共有面積歸屬問題在規劃初始已經明確,再要求登記沒有必要。”他舉例說,有些地方已經規劃是學校,就會將產權交給國傢;有些是商場,還有地下車位等,這些地方當然產權誰開發誰受益。
??在《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見期間,廣州40餘傢業委會和小區業主代表在經過反復討論和修改後,在國慶長2胎銀行業務假後,將一份
內容來自sina新聞
??廣州市房管局相關負責人也表示,《意見稿》各抒己見是每個業主和企業的權利,應當尊重。但作為政府部門不宜參與其中並對各方意見進行評判,也不方便對《意見稿》與業主的《建議書》等公開發表進一步的意見,以免引起誤解。
??針對雙方的意見,不少專傢學者認為,建議書仍需完善,也可以接受開發商物業公司提出的正確意見,但確有必要在不動產登記制度中增加小區的共有面積和物權登
可以在民法典中增加相關條款。
??由於廣州的小區和全國其他區域一樣,對這些建築面積並沒有進行實質性的產權登記,廣東省華南和諧社區發展中心主任周活寧淡水土地貸款房貸說,多年來這些區域產權不清,導致業主、業委會與開發商、物業公司雙方為爭奪其控制權、使用權,以及所產生的公共收益,沖突矛盾不斷。
??廣東省政府參事王則楚認為,在《意見稿》中增加《業主的建築物區分所有權登記專章》是可行的。他說,沒有共有物業就談不上業主大會,召開業主大會,成立業主委員會是為瞭自我管理共有物業,假如共有物業都沒有登記,也不知道哪些屬於共有物業,憑什麼召開業主大會呢?
??此外,在物業維修資金的使用上,如果沒有明確哪些面積是業主的共有物業,哪些是業主的共有面積,這個維修資金到底維修什麼呢,可能就無法正確使用,就有可能被亂用。
??他建議,不動產登記機構應當制作建築區劃的業主名冊,並保持登記信息的實時更新。在業主大會籌備或召開會議時,應當免費提供。
??廣州知名律師周玉忠說,目前的狀況是,由於公共物業產權不明確,在業委會成立、小區規劃改變、更換物業公司等諸多項目的投票階段就會出現問題,即要求人數
建築面積”等共有物權屬“模糊地帶”。因此,在《不動產登記暫行條例》中增加業主的共有權登記專章,是落實《物權法》的規定,以便對小區共有部分的區域產
??特別是近幾年以來,廣州不少小區一些被認為是業主的共有物業,如車庫、業主活動室、架空層等突然被確權給瞭開發商,開發商又出售給私人,引起業主的不滿,成為各種矛盾的導火索之一。
??國務院法制辦、市房管局:不宜表態
??中國人民大學公共管理學院教授、中國公共政策學會理事陳幽泓認為,業主作為小區共有財產的所有權人,對其有完全的處置權利,這就必須明確哪些物業屬於全體業主,確權是很有必要的,可以避免很多矛盾。廣州發生的情況,足以說明由於共有物業產權不明帶來的矛盾。
??陳幽泓說,目前的現實是,開發商通過不平等格式合同《房地產買賣合同》的方式非法獲取居住小區業主一些共有面積如房產建築物屋頂、外墻以及小區建設附著物使用權與收益權、小區會所及住戶未分攤面積的各項公共設施經營管理權。
??在民法典中明確共有物業登記更合適
??中央財經大學法學院教授、不動產研究所所長、《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》主要起草人之一的尹飛博士說,對小區共有物業進行明確登記非常有必要。
實際上,目前開發商辦理小區的大確權,是在初始登記的時候。他認為,這時就應該按照規劃確定的、應該歸業主共有的這些部分,直接登記為全體業主共有,而不
??明確小區廣場、架空層、停車位、地下車庫、會所產權
??但是應該哪個法規中明確小區公共面積、共有物業的登記制度?尹飛表示,現在四中全會也提出來,我們要編纂民法典,那麼是不是應該在民法典的編纂過程中,來
結合我們既有的業主自治需求,然後建立區分所有權的管理,結合這些實踐,在民法典裡面作出更詳細的規定,這可能更合適一些。
??《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》是今年8月國務院向社會公開征求意見的。廣州業主“建議書”中提到的“業主的建築物區分所有權”,即通常人們常表述
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矛盾與沖突。
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