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  房地產具有資金大進大出的特點,從經營活動、投資活動、籌資活動現金流情況,間接可以看出一個企業的資金鏈狀況。

  與此同時,盡管大多數房企都在"以價換量",庫存壓力卻一直有增無減。WIND數據顯示,滬深A股142傢上市房企庫存額達2.31萬億元,環 比增長5%,同比增長21.5%,明顯快於營業收入和凈利潤的增長。而在一季度末這一庫存額為2.098萬億元,半年報中則增至2.2萬億元。

  WIND數據顯示,滬深A股142傢上市房企庫存額達2.31萬億元,環比增長5%,同比增長21.5%。從絕對額來看,"招保萬金"依然庫存 量最大,分別達到3512億、2750億、943.5億和862億元,合計達到瞭8068億元,占到全市場的35%。首開股份、華夏幸福、金科股份、金融 街、中南建設、榮盛發展等六傢企業的庫存額也都在500億元以上。

一系列樓市利好政策的出臺,雖然促使10月樓市出現瞭一定反彈,但上市房企的三季報仍舊拿出瞭史上最差成績單。

  小房企的生存狀態則瀕臨生死。其中,天津松江三季度虧損3.45億元,資產負債率高達94.19%,同時,凈現金流為-15.68億元,籌資活 動現金流為-1.61億元,期末現金餘額僅2.66億元,現金流動負債比率-22.89。珠江控股三季度虧損1.19億元,資產負債率高達98.74%, 現金流動負債比率為-14.88。

  資金及債務風險,是決定企業生存發展的命門。

 營運能力:

  "受資金壓力影響,上市房企大都減少瞭新開工面積和拿地規模,目的顯然是減少現金流出,改善現金流。"宋延慶指出。

  滬深A股中,萬科三季度凈利潤為64.58億元,保利地產緊隨其後為60.8億元。內房股恒大地產上半年凈利潤就已達70.94億元,中海中壢二胎房貸外則超百億元。然而,在滬深A股144傢房企中,凈利潤低於1億元的上市房企超過半數。

  上市房企的資產負債率仍在走高。2009年,上市房企平均資產負債率為65.17%,2013年這一數據迅速上升至74.56%,今年三季度則 進一步上升至76%。142傢上市房企中,有33傢企業資產負債率超過80%,珠江控股、天津松江、京投銀泰、魯商置業、陽光城等企業更是超過瞭90%, 其中珠江控股負債率最高,為98.74%。

  從毛利率來看,三季報144傢房企毛利率平均32.99%,而今年中報時為34.19%,去年三季報則為35.49%。其中,88傢毛利率同比下滑,占比近六成。

  



  典型A股企業中,除上實發展外,其餘企業在前三季度和第三季度的毛利率同比增長均不超過4%。克而瑞研究中心分析表示,毛利率的下滑主要在於土 地等成本的持續攀升,以及市場競爭的不斷加劇。拿地成本一直是房地產開發中成本占比最大的一塊,相比過去發展大於一切的時期,政府不再將土地無限制供應, 城區土地的減少,舊改比例的提升都在無形中推高瞭土地價值;政府方面反腐力度的增加,也使得過去"暗箱"操作越來越難;這就造就瞭企業成本的大大攀升。同 時,隨著企業競爭的加劇,市場化的程度越來越高,競品的增加也在一定程度上抑制瞭項目溢價能力。此外,企業融資成本的增加,也在一定程度上壓縮瞭項目的毛 利潤。



  償債能力:負債、現金流雙承壓

  毛利率繼續下滑

  國傢統計局數據顯示,前三季度全國商品房銷售額49227億元,同比下降8.9%,其中住宅銷售額下降10.8%。9月末,全國商品房待售面積57148萬平方米,同比增長28%。

  "決定房企生死存亡和發展速度的關鍵是開發運營效率。隻要能快速周轉,就無資金鏈斷裂之憂。否則就可能轟然倒下。但遺憾的是,很多企業還沒意識到這一點,或者說還沒有采取切實行動或行動時效不彰。"宋延慶分析表示。

  WIND數據顯示,A股142傢上市房企三季度共實現營業收入4542億元,同比增長9.7%,但增幅比去年同期則大幅下降瞭27個百分點;實現凈利潤459億元,同比去年的498.77億元下降7.98%,而2013年前三季度則為同比增長33.17%。

  中國房地產報對A股132傢上市房企的統計中發現,經營性、投資性、籌資性現金流為負的房企分別有89傢、87傢、41傢。其中,經營性和投資 性現金流均為負的有57傢,占比40%以上,包括保利地產、泰禾集團、招商地產、北京城建、陽光城、華夏幸福、華遠地產、金融街、華發股份等,完全是靠籌 資性現金流支撐;三項均為負的有5傢,分別是銀億股份、寧波富達、香江控股、珠江實業、中國高科。

  情況不妙的是,房企的資金來源今年以來一直在收縮,融資成本日益上升。數據顯示,前9個月,全國房地產開發企業到位資金增速繼續下跌至2.3%,增速比1~8月份回落0.4個百分點,較上半年回落0.7個百分點。

  "有些企業通過假股真債、變種信托等方式,名義負債雖然不高,但實際負債率卻很高。如恒大上半年發行永續債445億元,按照香港會計準則,在港股年報中計入權益類,而非負債。"蘭德咨詢總裁宋延慶分析表示,如果按債務計,則相關公司的負債率和杠桿率將大幅上升。

  高杠桿、高負債和高資金成本驅動的以債養債的模式,已經使得很多以高規模速度、高成長性房企的債務風險越來越高。以閩系房企最具代表性。

  其中,陽光城和泰禾大舉借債下的資金壓力已非常明顯。陽光城資產負債率已從去年三季度的86.82%飆升至今年三季度的90.96%,泰禾集團 則由去年三季度的81.95%升至今年三季度的88.93%。而從現金流上來看,三季度,陽光城經營現金流為-44.49億元,表示融資能力的籌資現金流 為50.96億元,期末凈現金流為-1.25億元,期末現金餘額為23.65億元;泰禾集團經營現金流為-181.11億元,籌資現金流為152.44億 元,期末凈現金流為-40.74億元,期末現金餘額為20.76億元。

  不斷攀升的資產負債率,從一個側面反映瞭開發商的艱難處境。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

內容來自sina新聞

  而從反映企業短期償債能力的兩個指標速動比率和現金流動負債比率看,中國房地產報統計的132傢上市房企中,7成房企存在短期償債能力不足情況。

  速動比率衡量企業流動資產中可以立即變現用於償還流動負債的能力,一般應保持在1以上,小於0.5則意味著短期償債能力存在較大問題。132傢上市房企中,速動比率小於1的有114傢,占近90%;小於0.5的有78傢,占比永和建地貸款60%。

  現金流動負債比率衡量的是,企業一定時期經營現金凈流量同流動負債的比率,反映企業當期償付短期負債的能力。該指標大於1,表示企業流動負債的償還有可靠保證。132傢上市房企中,現金流動負債比率為負值的有89傢,接近70%,1以下的有95傢。



  WIND數據顯示,142傢滬深A股上市房企中,平均資產負債率已攀升至76%,其中,33傢企業資產負債率超過80%。而上市房企債務償付能 力卻在下滑,手中持有的現金流捉襟見肘。中國房地產報統計的132傢上市房企中,凈現金流為負值的房企高達67傢,占比一半以上。



  庫存創新高

 盈利能力:

  從標桿房企來看,萬科營業收入出現0.43%的負增長,凈利潤則微增4.84%,保利地產則同時實現營業收入與凈利潤雙上漲,其中凈利潤上升 31.82%。華夏幸福排在凈利潤第三位,同比增長27.21%;招商地產凈利潤則同比下降37.85%。金地集團前三季度凈利僅4.45億元,同比大幅 下滑39%。招商地產和金地集團已基本被剔除地產企業第一梯隊之列。

庫存壓頂 7成房企短期償債能力不足

  庫存同比增加額超過200億元的房企有保利地產、泰禾集團、華夏幸福等,分別為439億、245億和229億元;另有華發股份等8傢企業庫存增加額也在100億元以上。

  從庫存增加比例來看,最高的則為海德股份,從去年三季末的2304萬元庫存飆升至今年三季的1.64億元,上漲6倍。泰禾集團、金宇車城、中房地產等5傢企業庫存同比也增加一倍以上。

  同策咨詢研究總監張宏偉指出,從10月份市場表現來看,在多重政策紅利的刺激之下,品牌開發商力拼"銀十"導致業績有所回升,但至今,大多數品 牌開發商業績完成率並不理想,又面對年底銷售業績指標壓力,此時,對於大多數開發商來講,利用政策紅利"窗口期"進行跑量的策略並不會改變,開發商會使出 渾身解數在馬年最後2個月最大限度跑量扭轉大中城市今年樓市不給力的大勢。

  從數據上來看,上市房企的營業收入整體上仍然呈增長態勢,但凈利潤卻首現下滑。

  行業分化在凈利潤方面的體現更為明顯。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-11-10/08142977917.shtml

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許志成

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