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開發商虎視珠三角曼哈頓 萬達入駐深圳前海無懸念
被譽為"珠三角曼哈頓"的深圳前海片區，儼然已成為一片流金之地，它的每一個細微動作都在掀起一波財富熱潮。
尤其是被"覬覦"已久的土地資源，無疑是房地產企業眼中的饕餮盛宴，開發商們在此刻正忙於兇猛搶食。
7月4日，前海首批三宗土地出讓掛牌起始價在深圳市土地房產交易中心掛出，一並公示的還包括諸多"特定條款"。
盡管官方反復強調，這些"特定條款"並非定向出讓，但有知情人士透露，這三宗地塊的出讓對象至少已經略有所指。
上述知情人士稱，擅長城市綜合體開發的萬達集團 ，入駐前海或無太多懸念，目前萬達集團已經有工作組進駐深圳。
另一傢在香港上市的開發商世茂集團，在這次角逐中或成為最大的一匹"黑馬"，發端於深圳的萬科A則有望在後期參與前海開發。
不過，更多的房地產開發商或與前海無緣，苛刻的土地出讓門檻成為多數中小房企無法逾越的制度障礙。
被疑定向出讓
6月25日，前海管理局在發佈瞭《前海土地供應暫行辦法》，以及三宗地塊的土地使用權出讓公告。
這標志著備受關註的前海首批土地出讓開始正式啟動，這個時間比官方此前公佈的推地時間延後瞭大概3個月。
此次出讓的三宗土地涉及土地面積約17萬平方米、建築面積約127萬平方米，單宗地塊面積之大為深圳近年來所罕見。
顯然，政府並不希望把前海的土地打碎成"豆腐塊"，一塊塊賣給開發商，背後更多的是利於產業發展的戰略考量。
深圳前海管理局副局長藺宏曾多次表示，前海的土地出讓必須防止可能出現的房地產惡性炒作，這會影響到前海的產業政策和規劃佈局。
根據前海土地管理制雲林水林建地貸款度，將根據產業類型和項目建設情況約定物業自用比例或出售比例，自用部分原則上10年內不得轉讓，出售部分原則上5年內不得再轉讓。
此外，辦公物業的租售對象為符合產業導向和入區規定且註冊地在區內的法人和其他組織。對不按約定履行開發責任和義務，存在囤地、炒地、閑置等行為的，前海管理局可通過協商、合仲裁、審裁或司法裁決等途徑收回用地。
這些條款都有望從制度上預防圈地、囤地和房地產炒作行為，防止惡性競爭導致高地價、高樓價、高租金。
但前海開發無法離開房銀行二胎 台新銀行二胎房貸條件任何問題免費諮詢地產企業。一方面是因為需要建設大量建築，另一方面是無法在根本上擺脫土地財政。
前海官方曾對外表示，前海片區的基礎設施建設至少需要800億~1000億元資金，這就需要依靠土地融資等。
值得關註的是，此前出臺的《前海土地管理改革創新要點》中，土地出讓實行彈性年期的創新舉措引人關註。
但前海此次推出的3塊商業用地使用年限均為40年，並沒有像之前預想的一樣實行彈性年限進行土地出讓。
媒體援引前海管理局的表態稱，土地彈性年期制度是為資金上存在困難的中小企業而設定，而此次三塊地都針對大型開發商，在推出細則前征詢過開發商意見，開發商代表均表示企業並沒有資金障礙。
與國內多數城市土地拍賣采取多輪競價方式不同，此次前海三宗地塊均要求采取一次競價方式進行報價，按照報價最高者得的原則確定競得人。
根據公示推算，前海管理局通過三宗土地出讓獲得的土地出讓金至少為149.2億元，平均樓面價為1.15萬元/平方米，處於目前前海周邊價格高地。
實際上，讓外界更加關註的不是高地價，而是土地出讓設置的"特殊條款"，這一度被認為是定向出讓。
根據公告要求，T201-0078地塊的主體資格列出三項要求：須為在港交所上市企業，2013年6月24日市值不低於400億港元；企業2012年營收不低於200億元人民幣；須在競買前與不少於3傢境外的世界500強金融機構簽署入駐該項目的合作意向。
另外T201-0077、T201-0075地塊，則要求競買人為2012年資產與營收超過100億元、具有城市綜合體開發經驗的境內外房企。
開發商紛紛佈局
針對公眾對於前海首批3宗土地有定向出讓的嫌疑，前海管理局於6月26日對外回應稱，3宗地均未設置排斥競爭的限制性準入條件，設定瞭一定的門檻是為瞭實現高端定位和高品質建設的目標，並沒有定向選擇。
但有知情人士透露，萬達集團和世茂集團此次參與角逐並取得勝算的幾率較大。不過，《第一財經日報》就這一消息並無法從官方和開發商處獲得證實。
萬達集團官方網站資料顯示，2013年5月15日，大連萬達集團與深圳市政府在北京簽署一份合作框架協議。簽約之後，萬達集團董事長王健林與深圳市市長許勤進一步交流，雙方"就萬達與深圳市在多個領域展開合作等相關問題深入交換瞭意見"。
此前的2012年7月16日，萬達集團還與前海管理局簽署戰略合作協議，成為前海首批37傢簽約企業之一。
上述知情人士稱，無論是公司實力，還是綜合體的開發運營經驗，萬達都能幫助前海開發實現短期見效，目前萬達集團的工作組已經進駐深圳。
該人士稱，另一傢在香港上市的企業世茂集團也有望入圍。世茂集團某高管在回應本報采訪時表示："前海土地剛剛掛出來，我們正在關註。"
2013年5月24日，前海管理局向深圳市政協通報情況稱，前海曾向香港的新世界集團、新鴻基集團、世茂集團等財團，征詢他們對房地產開發的意見，也邀請他們參與前海的開發建設。
不過，萬達集團和世茂集團此次能否入駐前海，仍面臨土地競標過程中的諸多變數。前海管理局統計稱，符合T201-0077、T201-0075宗地競買資格條件的企業有100多傢，符合T201-0078宗地競買資格條件的企業也有幾十傢。
實際上，已經明確要角逐前海開發的房企可謂數量眾多，且個個實力不俗，尤其是香港和深圳開發商都在躍躍欲試。
6月28日，萬科集團總裁鬱亮在西安向媒體表示，萬科從深圳發傢，萬科不會錯過參與深圳前海土地開發的機會，前海是深圳目前來看最好的區域，萬科會盡力爭取，每塊土地都不會放過，且不是以一貫的合作方式開發，而是會自己開發。
並不為外界所知的是，萬科實際上已經介入前海開發之中，投入運營的前海展覽中心為深圳萬科公司開發，並由萬科物業負責打理。
而作為前海最大"地主"招商局旗下公司，招商地產進入前海或許僅僅是時間問題，招商地產高層也多次表示，會適時參與前海開發。
公開資料顯示，在目前前海14.9平方公裡用地中，政府掌控用地7.8平方公裡，這部分未出讓用地剔除水廊道、道路及振海路公共綠地後的凈用地僅3.07平方公裡。剩餘土地中，招商局約占范圍3.219平方公裡。
招商地產董秘劉寧曾表示，因為招商地產隻參與住宅開發，一旦政府對招商局地塊的最終規劃有住宅項目，招商地產將會介入。
另一傢深圳開發商佳兆業此前公告稱，董事會宣佈，2013年4月15日，公司的間接全資附屬公司捷豐投資與富昌海外已就成立合營公司訂立框架協議，以參與前海深港現代服務業合作區的土地拍賣或招標新北永和建地貸款，發展物業項目。
此外，花樣年總裁潘軍7月2日接受本報采訪時也透露，花樣年仍未忘記謀求"分一杯羹"，目前花樣年在前海的金融控股平臺已經正式註冊。
除瞭正積極努力希望在前海拿地外，花樣年將依托該金融控股平臺，在前海社區金融領域還嘗試向政府申請做小額貸款業務。
而作為前海管理局希望重點引進的企業，香港開發商可能面臨更多的機會。根據深圳市政府日前公佈的前海土地改革要點，前海將鼓勵和支持資本實力雄厚、開發經驗豐富、招商能力強、營運成效明顯的企業，特別是港資、央企及國企參與前海土地開發。
具備上述能力的港資開發商居多，而今年春節後，前海管理局也多次赴香港，與香港房地產開發企業座談調研。
有香港開發商透露，獲邀洽談的港資企業包括長江實業、新鴻基地產及新世界中國等，這些開發商的綜合開發運營能力遠超過內地房企。
一個月公告期後，前海三宗地塊將在7月26日和8月16日揭開懸疑。
(第一財經日報)
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-05/07352286818.shtml
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