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內容來自sina新聞

綠地首個海外項目交房 張玉良親向韓方 求加速



  "一年內形成'4洲6國9城'的世界房地產開發佈局。"綠地在去年底這樣總結公司的國際化成果。基於上述國際化成果,綠地在今年提出海外房地產銷售200億元的目標。

  面對和境內完全不同的市場以及法律、政策等環境,綠地又有怎樣的底氣,敢提出如此高的銷售目標呢?

  公開資料顯示,4月30日綠地集團[簡介 最新動態]首個全資海外項目――位於韓國濟州島的健康旅遊城住宅項目啟動首批產品交付,這也是近年來第一個交房的 "中國制造"海外住宅。

 通過韓國央企研究當地市場

  綠地的獨立出海是從兩年前開始起步的,此前多為合作項目。綠地註意到,當時市場上出現瞭一個現象:很多國外房地產項目在國內一線城市展開熱火朝天的推廣活動,上海房展會還開設瞭海外置業專場,參觀者絡繹不絕。

  最先吸引綠地目光的是韓國旅遊勝地濟州島。與綠地對接的韓國濟州國際自由城市開發中心(簡稱JDC),是一傢韓國央企。投資之前,綠地從JDC獲取信息並展開市場調研和投資可行性分析。

  綠地董事長張玉良透露,通過對濟州島的前期研究綠地得出結論:投資風險較低,也能獲得不錯的收益。

  濟州島目前正處在價值的窪地。韓國政府重視濟州島的大開放,濟州島除瞭傳統的旅遊業外,還要發展高科技、物流、金融等行業。另一方面,濟州島離中國較近,對長三角和上海的潛在買傢具有吸引力。韓國政府對濟州島提出1000多項扶持政策,包括投資減稅,購房移民等。

  "地價合理、成本可控,持有型物業市場稀缺。"張玉良透露,綠地濟州島項目[最新消息價格 戶型 點評]中,除瞭60%出售型物業外,40%將由綠地長期持有和經營,包括酒店、免稅機場以及由境外公司承包經營的賭場。

  首個全資項目"入鄉隨俗"/

  綠地在國內其他城市的運作慣例是:由總部派[最新消息 價格 戶型 點評]遣總經理、副總及每個條線主要負責人共5到8人到外地成立事業部或公司,其餘員工在本地招聘,綠地韓國公司也是這樣運作――從總部派出的團隊又在當地招聘瞭韓籍和中國籍的員工。二胎房貸是什麼意思

  "濟州島項目作為綠地第一個全資的大型海外項目,困難是肯定有的。各種差異不僅體現在法律制度上,還體現在文化、語言、甚至是思維方式上。

  但是從整體來說,韓國的法律比較健全,全民守法意識較強,施工方會嚴格按照各種相關法律進行施工。"綠地韓國項目負責人告訴《每日經濟新聞》記者。

  在產品的設計上,不但要考慮韓國當地的條件,還要兼顧未來移民的需求偏好。

  綠地在濟州島一期項目開發的是疊拼別墅,面積約180平方米。符合濟州島建築高度限制,價格達到一定高度,因為韓國政府規定,在韓國購置50萬美元以上的住宅可申請韓國永久居住權。

  "(綠地)在韓國項目的個人貸款率利最低銀行推薦二胎年息開盤方式基本和中國一致。出於對購房者的保護,在中國必須取得銷售許可證才能開盤,想要取得預售許可,工程量必須達到20%以上。"綠地韓國項目負責人透露。

  上述項目負責人總結認為,企業出海,最容易碰壁的原因是法律政策差異。如果不熟悉當地的法律,不瞭解投資領域的一些特殊政策,都會導致企業在海外"水土不服"、投資失敗。為此,綠地在韓國起步之初即聘請當地律師事務所,嚴防項目觸礁。

  在財務上,如果不找到專業的本地化"外腦",就可能錯過很多優惠政策,花冤枉錢;人事方面,也需要建立符合韓國慣例的職級體系和制度。

  在韓國項目進展中綠地發現,韓國不僅材料費、人工費較高,工程進度也比中國慢。此外,韓國的行政手續復雜,對此,張玉良在3月底赴韓出席外資企業懇談會時,特意向韓國有關方面提出要求簡化行政流程、加快審批速度,對方也做出瞭相應改進。

  銷售底氣:來自中國的新移民/

  濟州島項目是綠地出海的第一步,隨後綠地在澳大利亞、美國、英國、馬來西亞等全球多個國傢和城市民間二胎房貸貸款全省皆可處理出手投資多個項目。

  世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨告訴 《每日經濟新聞》記者,房地產公司出海之後,首先要意識到已經不能沿用在國內熟悉的拿地、開發的流程瞭,需要想辦法適應國外的環境。海外項目需要在深入研究當地城市規劃、瞭解周邊居民結構後做出規劃。目前房企出海面臨的最大難題就是海外的法規,對於綠地、萬科這樣的超級房企,資金不是問題。

  "韓國濟州、澳洲悉尼項目都在加快新房源供應。"張玉良說,在美國、加拿大、英國、馬來西亞等國,綠地項目的目標是要在今年內實現銷售。

  據透露,澳大利亞悉尼綠地中心2013年底第一期開盤,今年4月中旬開盤第二期;美國洛杉磯綠地中心目前處在認購狀態,洛杉磯這一項目配合瞭移民政策。

  綠地海外項目重要的目標客戶群是中國向海外的移民,和萬科一樣,綠地在中國的品牌知名度為海外團隊省去瞭不少推廣的成本。

  2011年綠地成立酒店管理集團,推出自己的高端酒店品牌,由於酒店的天然屬性,國際化也將成為必然。

  "一年內形成4洲6國9城的世界房地產開發佈局。"綠地在去年底這樣總結公司的國際化成果。

  張玉良總結認為,確保盈利、風險可控是綠地國際化的前提。海外市場與中國市場必然存有差異,企業不可避免要與當地市場經歷一段磨合期。企業要適應國際市場的規則,包括當地的政策、法律、各項業務的運作規范等。截至去年底,綠地累計海外項目投資總額近200億元。

  衛民不動產蔡為民告訴《每日經濟新聞》記者,房企出海雖有難度,但也省去瞭國內的許多麻煩。比如國外開發流程成熟、法規規范、配套服務完善等,這些都會讓開發商感到輕松。此外,海外商業往來的"灰色地帶"較少,可能會為開發商省去不少麻煩。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-14/10182776178.shtml

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